De waarborgsom: hoeveel mag je vragen en wanneer moet je hem terugbetalen

De waarborgsom is een van de kleinste onderdelen van een huurovereenkomst en tegelijk een van de meest voorkomende bronnen van discussie bij vertrek. Sinds de Wet goed verhuurderschap gelden er bovendien duidelijke grenzen aan wat je mag vragen. In deze blog lees je hoe het zit, en hoe je binnen vastgoedbeheer Twente voorkomt dat de afwikkeling een conflict wordt.

Wat een waarborgsom wel en niet is

Een waarborgsom is een zekerheid, geen extra inkomstenbron. Je houdt het bedrag onder je om schade, achterstallige huur of openstaande servicekosten mee te kunnen verrekenen als de huurovereenkomst eindigt. Zolang er niets aan de hand is, is het geld van de huurder en gaat het na vertrek terug.

Dat lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk gaat het hier al mis. Sommige verhuurders zien de waarborgsom als een buffer die ze mogen houden bij het minste of geringste, of laten het bedrag stilzwijgend verdwijnen in de laatste maand huur. Beide leveren problemen op, want een huurder kan zijn geld terugvorderen en heeft dan doorgaans het gelijk aan zijn kant.

De maximale hoogte sinds de Wet goed verhuurderschap

De belangrijkste wijziging van de afgelopen jaren is de grens aan de hoogte. De waarborgsom mag maximaal twee maanden kale huur bedragen — dus exclusief servicekosten. Vraag je meer, dan is dat deel niet afdwingbaar en kan de gemeente daarop handhaven.

Daarnaast geldt dat je niet ook nog eens een aparte sleutelvergoeding, administratiekosten of bemiddelingskosten bij de huurder mag neerleggen. Bij verhuurbeheer Twente is dat een van de eerste punten die we nalopen als we een bestaande portefeuille overnemen: oude contracten bevatten regelmatig bepalingen die inmiddels niet meer houdbaar zijn. Wat er in zo'n specifiek geval precies moet gebeuren, hangt af van de situatie en het contract; laat dat bij twijfel toetsen.

De terugbetaling: termijnen die je moet halen

Na afloop van de huurovereenkomst moet je de waarborgsom terugbetalen. De wet gaat uit van twee situaties:

1. Je verrekent niets
Is er geen schade en staat er niets open, dan betaal je het volledige bedrag binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terug. Geen discussie, geen uitstel tot de servicekostenafrekening rond is.

2. Je verrekent wel
Wil je kosten inhouden, dan heb je dertig dagen en moet je schriftelijk onderbouwen wat je verrekent en waarom. Een bedrag zonder specificatie voldoet daar niet aan.

3. Je haalt de termijn niet
Betaal je te laat, dan kan de huurder een vergoeding vorderen die kan oplopen. Dat maakt het uitstellen van de afwikkeling een dure gewoonte.

Wat je wél en niet mag verrekenen

Verrekenen mag voor schade die verder gaat dan normale slijtage, voor achterstallige huur en voor kosten die de huurder volgens de wet zelf moest dragen — denk aan het niet uitgevoerde kleine onderhoud. Wat je niet mag verrekenen, is regulier onderhoud dat sowieso jouw verantwoordelijkheid was: het schilderwerk dat na acht jaar toe was, of de cv-ketel die aan vervanging toe is.

Het lastige is dat het onderscheid tussen slijtage en schade zich zelden vanzelf laat vaststellen. Een vloer die na zes jaar dof is, is slijtage. Een brandplek in diezelfde vloer is schade. Zonder vastlegging van de beginsituatie sta je in beide gevallen even sterk, en dat is niet sterk.

Waarom het dossier bepalend is

Vrijwel elke discussie over een waarborgsom is terug te voeren op een ontbrekende opnamestaat. Een ingevuld document met datum, handtekeningen en foto's van de staat bij aanvang maakt de eindafrekening een kwestie van vergelijken in plaats van onderhandelen.

Daarnaast helpt het om de waarborgsom administratief apart te houden en niet te vermengen met de huurinkomsten, zodat je bij vertrek precies weet wat er staat en van wie het is. Dat is een van de redenen dat eigenaren dit onderdeel graag onderbrengen bij vastgoedbeheer Twente: de vastlegging bij aanvang, de bewaking van de termijnen en de onderbouwde afrekening bij vertrek lopen dan als één proces.

Conclusie

De regels rond de waarborgsom zijn goed te overzien: maximaal twee maanden kale huur, geen bijkomende vergoedingen, en terugbetaling binnen veertien of dertig dagen afhankelijk van of je verrekent. Wat het verschil maakt is niet de kennis van de regels, maar het dossier waarmee je een verrekening kunt onderbouwen. Met vastgoedbeheer Twente ligt die vastlegging en die termijnbewaking op één plek. Wil je weten of jouw huurovereenkomsten op dit punt nog kloppen? Verhuurbeheertwente kijkt ze graag met je door.