Renoveren met een zittende huurder: instemming, overlast en huurverhoging

Isoleren, een nieuwe keuken, kozijnen vervangen: op enig moment is je huurwoning toe aan een ingreep. Als de woning leegstaat is dat een kwestie van plannen, maar met een zittende huurder komt er een heel proces bij kijken. In deze blog lees je hoe dat werkt en waar het binnen vastgoedbeheer Twente in de praktijk op vastloopt.

Onderhoud of renovatie? Het verschil bepaalt alles

De wet maakt onderscheid tussen twee soorten werkzaamheden, en dat onderscheid bepaalt of je huurder mag weigeren. Bij dringend onderhoud — werk dat niet kan wachten zonder dat de woning of de installatie eronder lijdt, zoals een lekkend dak of een defecte ketel — moet je huurder je toelaten. Weigeren kan alleen in uitzonderlijke situaties.

Bij een renovatie ligt het anders. Daarbij gaat het om werkzaamheden die de woning verbeteren: isolatie aanbrengen, een badkamer vernieuwen, dubbel glas plaatsen. Je huurder hoeft daar niet zonder meer aan mee te werken; er moet sprake zijn van een redelijk voorstel. In de praktijk lopen beide categorieën door elkaar, bijvoorbeeld als je een kapot dak vervangt en er meteen isolatie in legt. Weten in welk regime je zit, voorkomt dat je een discussie ingaat op de verkeerde basis. Binnen vastgoedbeheer Twente is dat dan ook de eerste vraag bij elk verbouwingsplan.

Wat een redelijk voorstel moet bevatten

Een renovatievoorstel doe je schriftelijk en het moet compleet zijn. Vier onderdelen horen er in elk geval in te staan:

1. Wat er precies gebeurt
Een concrete omschrijving van de werkzaamheden per ruimte, inclusief wat er wordt verwijderd en wat ervoor terugkomt. "De woning wordt verduurzaamd" is geen voorstel.

2. De planning en de overlast
Hoe lang duurt het, op welke dagen wordt er gewerkt, is de woning bewoonbaar tijdens de uitvoering en zo niet, wat is dan de oplossing.

3. De gevolgen voor de huurprijs
Vraag je na de verbetering een hogere huur, dan hoort dat bedrag in het voorstel te staan. Achteraf een verhoging aankondigen die niet eerder ter sprake kwam, ondermijnt je hele voorstel.

4. De reactietermijn
Geef je huurder een redelijke periode om te reageren en te overleggen. Een voorstel met een termijn van drie dagen is per definitie niet redelijk.

De 70%-regeling bij complexen

Verhuur je meerdere woningen in hetzelfde complex — een portiekflat, een rij appartementen — dan kun je gebruikmaken van een aanvullende regeling. Stemt zeventig procent of meer van de huurders in met het renovatievoorstel, dan wordt het voorstel geacht redelijk te zijn. Een huurder die het er niet mee eens is, kan dat binnen een bepaalde termijn aan de rechter voorleggen, maar de renovatie kan wel doorgang vinden.

Voor eigenaren met een klein complex in bijvoorbeeld Hengelo of Almelo is dat een bruikbaar instrument, maar het vraagt wel om zorgvuldigheid. Alle huurders moeten hetzelfde, complete voorstel krijgen en je moet aantoonbaar kunnen maken wie heeft ingestemd. Bij vastgoedbeheer Hengelo en omstreken is dat vooral een kwestie van het proces netjes documenteren, want daar valt zo'n traject anders op terug.

Huurverhoging na woningverbetering

Een verbetering rechtvaardigt in beginsel een hogere huur, maar niet zomaar elk bedrag. In het gereguleerde segment werkt dat via het puntenstelsel: een beter energielabel of een vernieuwde badkamer levert punten op en verhoogt daarmee de maximale huurprijs. In de vrije sector spreek je het bedrag af, maar geldt nog steeds dat het in verhouding moet staan tot de investering.

Belangrijk is dat een huurverhoging na renovatie losstaat van de jaarlijkse indexatie. Het zijn twee verschillende dingen en ze mogen niet als één post op de brief verschijnen. Wat er in jouw geval mogelijk is, hangt sterk af van het puntenaantal en het contract; laat dat vooraf narekenen in plaats van achteraf.

De uitvoering: waar het meestal misgaat

Voorstellen en instemming zijn de formele kant. De praktijk gaat mis op andere punten: aannemers die niet komen opdagen, een badkamer die drie dagen langer onbruikbaar is dan aangekondigd, of een huurder die niemand kan bereiken als er stof in de gang ligt. Dat soort dingen zorgt ervoor dat een technisch geslaagde renovatie eindigt met een huurder die vertrekt.

Wat helpt is één aanspreekpunt tijdens de uitvoering, realistische planning met marge en tussentijdse terugkoppeling. Dat is minder spectaculair dan de renovatie zelf, maar het bepaalt wel hoe de huurrelatie erna is.

Conclusie

Renoveren met een zittende huurder staat of valt bij een compleet en tijdig voorstel, duidelijkheid over de overlast en een huurverhoging die navolgbaar is onderbouwd. Bij complexen biedt de 70%-regeling ruimte, mits je het proces goed vastlegt. Binnen vastgoedbeheer Twente lopen het voorstel, de communicatie met bewoners en de uitvoering via één lijn. Staat er een verduurzaming of verbouwing op de planning? Verhuurbeheertwente denkt graag mee over de aanpak — voor de juridische toetsing van een voorstel schakelen we waar nodig een specialist in.